Альтернативная сделка с расчетами через аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях

Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Как пользоваться аккредитивом при покупке недвижимости

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЧтобы обезопасить проведение сделки по продаже квартиры и иного дорогостоящего имущества, стороны прибегают к использованию банковского аккредитива. Это необходимо, поскольку сделки купли-продажи недвижимости сопряжены с движением значительных денежных сумм.

Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.

Говоря простыми словами, банк соглашается перечислить деньги на счет бывшего владельца после предъявления всех документов, указанных в договоре аккредитива и купли-продажи недвижимости. Он становится гарантом сделки. Покупатель именуется аппликантом (плательщиком), а продавец – бенефициаром (выгодоприобретателем, получателем денежных средств).

В этом документе прописаны все существенные нюансы будущей операции:

• порядок выплаты средств;
• условия оплаты за имущество;
• способы извещения всех сторон о завершении сделки купли-продажи и исполнении обязательств;
• реквизиты и контакты участников.

Специалисты различают множество видов аккредитивов (обычные, депонированные, резервные, открытые, переводные), каждый из которых регламентирует особый порядок обеспечения и исполнения сделки. При покупке недвижимости чаще отдают предпочтение безотзывному виду, который прямо запрещает одностороннее изменение и расторжение договора, это допустимо лишь с согласия всех сторон.

Сфера применения аккредитива обширна. С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья. Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

Порядок расчета

На примере покупки квартиры расчет при помощи аккредитива выглядит так:

1. Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
2. Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
3. Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
4. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
5. Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
6. Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).

Процедуру расчета с помощью аккредитива можно значительно упростить, если продавец и покупатель заранее откроют расчетные счета в одном финансовом учреждении.

Образец типового договора доступен по ссылке.

При заключении договора надо обратить внимание на следующее:

1. Правильность внесения данных об участниках, продаваемой недвижимости (цена в национальной и иностранной валюте при необходимости).
2. Описание условий аккредитива (его вид, порядок и сроки выплаты, пакет документов).
3. На кого возлагается оплата расходов (комиссии банка) и ответственность за своевременную регистрацию договора по купле-продаже квартиры.
4. Что считается исполнением обязательств покупателя и продавца.

Преимущества и недостатки

Для физических лиц аккредитивы при покупке недвижимости имеет следующие преимущества:

1. Обеспечение безопасности. Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком. Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.
2. Исполнение договора. Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.
3. Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор. Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.
4. Компромисс. Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.
5. Законность. Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки. Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.
6. Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.

Недостатки аккредитивной формы расчетов:

1. Длительность. Ход сделки контролируется третьей стороной (банком), которая тратит дополнительное время на проверку документации, подачу запросов в регистрирующие органы и т.д.
2. Выплаты одному лицу. В аккредитивах при покупке недвижимости быть аппликантом может только одно лицо, то есть, деньги получает конкретный человек.
3. Наличие комиссии. За открытие и сопровождение банки взимают определенный процент от перечисленной суммы, также устанавливают тарифы за дополнительные услуги.
4. Передача сведений. Банк вправе сообщать налоговым органам о совершении купли-продажи и размере зачисленных средств.

Какие банки предлагают аккредитив

В таблице отражены основные условия и тарифы по предоставлению аккредитивовна сделки с недвижимостью.

БанкТарифы за квартал, руб.*

Сбербанк	Между физлицами: 1500-5000 руб., 0,2 % от общей суммы платежа.
Между физлицом и организацией (юрлицом): 2500-15000 руб., 0,5% от общей суммы платежа.
ВТБ24	Для физлиц в рамках ипотеки: 1500-4500 руб.
Между физлицами, организацией и физлицом: 1200-4500 руб., 0,2 % от суммы.
«Россельхозбанк»	0,15-0,2%, 1000-15000 руб.
«Альфа-банк»	0,15-0,2%, минимально 50 USD.
«ЮниКредитБанк»	0,5%, минимально 12500 руб.

*Банком могут устанавливаться разовые или процентные комиссии за любые операции (пролонгацию, авизование, закрытие аккредитива и т.д.).

Документы, необходимые для открытия аккредитива во всех вышеуказанных банках:

• удостоверение личности от каждой стороны (паспорт);
• основание (оригинал договоров купли – продажи);
• заявление аппликанта (продавца) на аккредитив;
• сопроводительное письмо бенефициара (покупателя).

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 23.02.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Альтернативная сделка с расчетами через аккредитив

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Альтернативная сделка с расчетами через аккредитив». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Расчеты за крупные покупки всегда были сопряжены с рисками. Сделки с недвижимостью вызывают большие опасения у обеих сторон, ведь здесь счет идет на миллионы. В этой статье я расскажу, как использовать аккредитив при покупке недвижимости, как пройти все этапы безопасно и быстро. Нашим читателям будет представлено описание этого инструмента и советы по его использованию.

Аккредитив при альтернативных сделках

В процесс аренды ячейки в договоре указываются условия, при выполнении которых продавец сможет получить право воспользоваться содержимым сейфа. После того, как договор об аренде ячейки подписан, а сами деньги положены в сейф, ячейка закрывается и остается заблокированной до того момента, как будет исполнен договор аренды.

Расчет за недвижимость через аккредитив

• как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
• какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
• что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
• безопасен ли расчет до регистрации сделки.

Здравствуйте, гость Вход Регистрация. Кредитные калькуляторы Блоги об ипотеке по ипотеке Рефинансирование кредитов Форум по ипотеке Контакты. Альтернативная сделка. Один в цепочке — ипотечник.. Искать только в этом форуме?

Есть вопросы? Звоните: с мобильного телефона на территории России. Дебетовые карты. Кредитные карты. Оплата услуг.

ПАО Сбербанк использует cookie файлы с данными о прошлых посещениях сайта для персонализации сервисов и удобства пользователей. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера.

Сбербанк серьезно относится к защите персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Закрыть предупреждение.

Аккредитив

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом Покупателем и юрлицом Застройщиком , а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик.

В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику , а на специальный банковский счет — счет эскроу подробнее — по ссылке.

Как этот вопрос решают на практике? Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй — при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий — для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

Стоимость расчета через депозит нотариуса — всего руб.

Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию — за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в п. Правда, пункт 3 той же статьи позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита Нотариуса.

:  Москва налог на жилье калькулятор

Альтернативная сделка с аккредитивом

Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах , которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки см.

Особенности применения в России

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

Передача денег за квартиру

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Расчеты через банковскую ячейку

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – Откроется в новой вкладке.»>специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Сфера применения аккредитива обширна. С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья. Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.

Все нюансы купли-продажи квартиры с использованием аккредитива и образец оформления подобного договора

Аккредитив представляет собой обязательство банка по выплате денежных средств по поручению клиента третьей стороне в роли которой выступает продавец. Действие становится возможным только после того как клиент предоставляет в банк чек.

Понятие

1. Отзывный аккредитив может быть изменен или отменен по поручению плательщика банком-эмитентом в любой момент без предварительного уведомления получателя средств.

2. Исполняющий банк осуществляет платеж или иные операции по отзывному аккредитиву, если к моменту их совершения им не получено уведомление банка-эмитента об изменении или отмене аккредитива.

Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный.

Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.

Продажа квартиры через аккредитив

Аккредитив с латыни переводится как «доверительный» — это документ, на основании которого покупатель открывает в банке аккредитивный счет, где хранятся его деньги до передачи ему продавцом прав на квартиру.

Нет времени читать статью?

Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно.

Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.

Аккредитив — это современная и безопасная безналичная форма расчетов при проведении сделок с недвижимым имуществом, напоминает пресс-служба Банка. С помощью аккредитива можно купить квартиру, земельный участок, коммерческую недвижимость, парковку или коттедж.

Сделки могут проходить как между физическими лицами, так и между юридическим и физическим лицом. Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме.

Как оформляется аккркдитив при альтернативных сделках

Аккредитация — форма расчетов, где посредником выступает банк. При этом в кредитном учреждении открывается аккредитивный счет, на который покупатель переводит средства.

Вторая сторона может их использовать только при предъявлении особых документов. Помогаем защитить Ваши интересы в юридических вопросах.

Законодательство и законы Гражданство и заграница Ограничение родительских прав По уголовным делам Алименты через суд Льготы многодетным матерям Трудовая пенсия. .

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью

С аккредитивной формой расчетов при альтернативе сейчас начала работать Дельта.

При такой форме расчетов деньги покупателя банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов, к примеру, о переходе права собственности на недвижимость к покупателю.

Во время действия аккредитива покупатель также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя.

:  Действует ли в видном карта москвича

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными.

При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью? Как происходит альтернативная сделка в сбербанке

• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Безотзывный аккредитив при продаже квартиры — способ расчетов между покупателем и продавцом. Широкое распространение этого варианта связано с необходимостью обеспечения безопасности сделки и преимуществами решения по сравнению с другими практикуемыми способами расчетов.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

В банковской практике, если говорить простым языком, аккредитив в рамках сделки купли-продажи — это обязательство банка перед клиентом-покупателем сделать платеж в пользу продавца на основании представленных последним документов, свидетельствующих о соблюдении условий сделки. Таким образом, банк выступает гарантом финансовых расчетов между покупателем и продавцом и берет на себя непосредственное их выполнение, но за счет покупателя.

Что представляет собой безотзывной аккредитив

Для упрощения, ускорения обмена документами и расчетов, как правило, для покупателя и продавца выбирается один банк (один эмитент и исполнитель). Но если это невозможно, в сделке могут участвовать два разных банка.

Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.

1. Продавец и покупатель составляют договор — предварительный или сразу основной — о купле-продаже (ДКП) недвижимости.
2. Покупатель открывает в банке счет и перечисляет на него условленную сумму и комиссию банку. В договоре надо решить, кто из сторон оплатит процент банку.
3. Продавец после выполнения условий купчей передает банку подтверждающий это документ. Обычно это ДКП со штампом о регистрации в Росреестре или выписка из ЕГРН с новым хозяином.
4. Банк проверяет все документы и переводит деньги с аккредитивного счета продавцу — на его счет в этом же банке или в любом другом (он в такой сделке называется исполнительным, а первый — эмитентом).

Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив

Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный. Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.

6 опасностей альтернативной сделки с недвижимостью!

Статья написана с участием Максима Бунтовичева и Ирины Сивуховой — юристами сети Высоцкий Эстейт.

Недостатков у так называемой альтернативы, или цепочки, несколько

Минное поле «альтернативы» не так опасно, как может показаться на первый взгляд

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее.

Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу.

Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

2. Риск изменения цены после аванса

Вы внесли аванс по определенной цене. В процессе поиска альтернативы собственники выбранной вами квартиры не смогли найти себе недвижимость в рамках бюджета, сформировавшегося из накоплений/ипотеки и предложенной вами цены. Что они делают? Правильно, идут к вам и предлагают доплатить за их более дорогой выбор. И хорошо, если это происходит ДО сделки.

Были случаи, когда один из участников цепочки вдруг решал, что «никуда они все, другие участники сделки, не денутся» и поднимал цену прямо перед ячейкой в банке.

Отсюда следует следующая проблема.

3. Отказ от сделки одного из участников уже собранной цепочки

В результате изменения в цене одного из объектов в цепочке один из собственников отказывается от сделки. Теперь вы не только потеряли время на то, чтобы всех собрать. Нужно начинать все заново, и хорошо если вы покупатель вначале цепочки и цена на рынке падает. А что если растет?

4. Сложности при передаче оплаты за недвижимость

Вы покупаете квартиру за миллион. Собственник приобретаемой вами квартиры покупает за 2 миллиона. Это значит свой миллион вы отдаете не собственнику выбранной вами квартиры, а собственнику недвижимости, в которую он переедет. Вы отдаете деньги тому парню, с которым у вас в принципе нет никаких отношений.

Такая процедура возможна или при оплате наличными на сделке (в некоторых регионах это норма) или через банковскую ячейку.

Аккредитив или Система Безопасных Расчетов от Сбера до последнего времени не позволяли это сделать.

5. Проблемы с освобождением недвижимости после покупки

У меня в практике была история, когда собственник альтернативы, пожилая женщина, переезжала в другой город. При покупке недвижимости в другом городе у нее возникла проблема с освобождением приобретаемой квартиры. Ее вынудили ждать 3 недели до переезда. И 2 из них новый владелец ее квартиры жил вместе с ней, так как другого выбора у него тоже не было.

Как вы понимаете, при «свободной продаже» этого не могло бы произойти.

При покупке альтернативной квартиры вы, зачастую, вынуждены отсчитывать срок въезда в свою квартиру от освобождения последней квартиры в цепочке. Прибавляйте в среднем 10 дней к каждому объекту. Если в цепочке 3 квартиры, а вы являетесь покупателем первой из них, то планируйте переезд через месяц, после подписания договора купли-продажи.

6. Проблемы с регистрацией перехода права

Здесь возможны 2 проблемы: отказ в регистрации или приостановка регистрации перехода права по одной из квартир в цепочке.

Сегодня в Москве сложилась следующая практика. Или вы идете в МФЦ с альтернативной цепочкой и подаете пакеты документов на каждый из объектов или нанимаете регистратора или регистрируете переход права через нотариуса.

До середины нулевых в Москве использовали в договоре пункт (ст. 157 ГК РФ), связывающий все квартиры в цепочке единой регистрационной процедурой. Если не зарегистрируют переход права на одну недвижимость, то не зарегистрируют и на вторую. Но на сегодняшний день от использования этого пункта в договоре почти повсеместно отказались. Почему? У меня нет этому рационального объяснения.

Если вы не указали взаимозависимость регистрации перехода права по всей цепочке, то есть вероятность, что по одной квартире регистрация пройдет, а по другой будет приостановлена или вообще отказано в регистрации.

В случае, если отказ в регистрации произошел только по одной квартире, то стороны должны договориться (желательно конечно же заранее) каким образом будет признана недействительной и вторая сделка.

Например в результате неоплаты, так как зарегистрированные договоры купли-продажи являются условием получения денег из ячеек или раскрытия аккредитивов, а по отказной сделке такого документа не будет, и как следствие факта оплаты не произойдет.

Чтобы избежать такого сценария можно воспользоваться услугами так называемых «регистраторов». Людей, которые контролируют процесс регистрации двух и более объектов одновременно. Если по какой-то причине произойдет приостановка регистрации одного объекта в цепочке, и это можно исправить, то регистратор вам об этом сообщит.

И напоследок как обычно, я рекомендую не приступать к организации такой сложной сделки без помощи опытного агента-переговорщика и юриста, которые в паре обеспечат вам самый лучший результат и душевное спокойствие.