Закон об отмене налога с продажи недвижимости

Налог с продажи квартиры в 2019 году

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других — пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

• наследования;
• получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
• перехода в частную собственность по программам приватизации;
• на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются — при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

• 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
• 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение — использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

1. применить вычет в 1 млн рублей;
2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

• 3 400 000 — (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
• 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 — 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

• паспорта;
• договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
• документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
• свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
• расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога — 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Налог с продажи квартиры в 2020 году поменяли • ПравоТОК

Время чтения: 5 мин. ПравоТОК

В 2020 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

• добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
• появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Положение первое. Минимальный предельный срок владения.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Положение второе. Общий минимальный предельный срок владения

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Положение третье. Исключения из общего правила 5 лет

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

• по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
• в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
• в результате приватизации:
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Стало» 5 позиций:

• по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
• в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
• в результате приватизации:
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Возьмем несколько примеров.
Пример первый. Одна квартира была куплена в 2017 году. В 2020 году решили квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2017 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Посмотреть подробнее

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2019 года. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.

1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

Положение четвертое. Утратил силу пункт 5 вышеуказанной статьи, касающийся расчета налога в определенных случаях от 70% кадастровой стоимости

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2018 году квартиру в 2019 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2020 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике: 1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.

2) в какие сроки будет такое начисление?

Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Поправки в НК РФ: условия освобождения от НДФЛ безнадежных долгов и доходов от продажи единственного жилья, изменения по инвестиционному вычету

Поправки в НК РФ: условия освобождения от НДФЛ безнадежных долгов и доходов от продажи единственного жилья, изменения по инвестиционному вычету

19 августа 2019 Елена Маврицкая Ведущий эксперт, главбух с 10-летним стажем

С 1 января 2020 года вступят в силу два важных новшества по НДФЛ. Во-первых, безнадежная задолженность перед банками будет освобождена от налога.

Во-вторых, будет уменьшен минимальный предельный срок владения недвижимостью для тех, у кого нет другого жилья. Также с 2020 года начнут действовать изменения по инвестиционному вычету при расчете налога на прибыль.

Соответствующие поправки в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 26.07.19 № 210-ФЗ. Расскажем об этих и других нововведениях.

В действующей редакции главы 23 НК РФ прямо не сказано, должен ли заемщик заплатить налог на доходы физлиц, если его долги перед кредитором признаны безнадежными (в частности, из-за истечения срока исковой давности).

Чиновники утверждали, что в этой ситуации нужно применять общий подход, согласно которому,  доходом является любая экономическая выгода. Если должник-физлицо освобожден от обязанности вернуть кредит, то он получает экономическую выгоду, а вместе с ней и доход. С суммы такого дохода необходимо заплатить НДФЛ (письмо Минфина России от 21.08.

14 № 03-04-07/41923; см. «При списании банком задолженности по кредитному договору у клиента-физлица возникает налогооблагаемый доход»).

Бесплатно заполнить и сдать 6‑НДФЛ и 2‑НДФЛ через интернет

Но с января 2020 года ситуация изменится. В статье 217 НК РФ появится новый подпункт 62.1. В нем говорится, что если в роли кредитора выступает организация или ИП, то безнадежная задолженность под НДФЛ не подпадает. Но не всегда, а при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Заемщик и кредитор не взаимозависимы, и в момент получения займа и далее должник не состоял в трудовых отношениях с заимодавцем;
2. Кредит по своей сути не является материальной помощью, выданной заемщику, либо погашением встречных обязательств перед ним (например, оплатой товаров, которые должник продал кредитору).

Минимальный предельный срок владения недвижимостью будет зависеть от наличия другого жилья

Как известно, доходы от продажи недвижимости освобождены от НДФЛ, если реализованный объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения или дольше. Об этом сказано в пункте 2 статьи 217.1 НК РФ.

В общем случае минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Но в определенных ситуациях он равен трем годам. Перечень этих ситуаций ограничен.

Так, минимальный предельный срок владения равен трем годам, если продавец получил право собственности на объект в порядке наследования, в дар от членов семьи или близких родственников, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Начиная с 2020 года, к случаям, когда минимальный предельный срок владения недвижимостью равен трем годам, добавится еще один. Это ситуация, при которой на момент перехода права собственности на проданное жилое помещение (или долю в нем) продавец не владеет другим жилым помещением. Под жилым помещением следует понимать комнату, квартиру, жилой дом, часть квартиры или дома. При этом нужно учитывать не только недвижимость самого продавца, но и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов. Здесь есть одно исключение. Если другое жилье было куплено продавцом или его женой (мужем) в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на реализованный объект, то такое жилье не учитывается. Другими словами, даже при наличии подобной недвижимости (приобретенной не более, чем за 90 дней до дня перехода права собственности на проданный объект к покупателю) минимальный предельный срок владения проданным объектом составит три года. При соблюдении указанных условий в отношении жилого помещения, правило о трехлетнем минимальном предельном сроке владения распространяется и на землю под ним, а также на расположенные на участке строения и сооружения (новый подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Сдать новую форму 3-НДФЛ за клиентов-физлиц с 50-ти процентной скидкой

Изменения по налогу на прибыль (инвестиционный вычет)

Ряд существенных изменений по налогу на прибыль касается инвестиционного вычета. Напомним, что это величина, на которую можно уменьшить сам налог, либо авансовый платеж по нему.

Вычет складывается из расходов на приобретение, сооружение или модернизацию основных средств.

Вычет можно применить в отношении только той части налога, которая зачисляется в региональный бюджет и рассчитывается по ставке, установленной в пункте 1 статьи 284 НК РФ (в большинстве случаев это 20 %).

Каждый субъект РФ вправе ввести, либо не вводить на своей территории инвестиционный вычет. Таким образом, воспользоваться вычетом могут только организации или обособленные подразделения, которые расположены в регионах, где приняты соответствующие нормы. При этом у налогоплательщиков есть право отказаться от вычета.

Рассмотрим основные поправки, относящиеся к инвестиционному вычету. Все они вступят в силу с января 2020 года, и будут действовать по 31 декабря 2027 года включительно.

Бесплатно сдать отчетность по налогу на прибыль через интернет

Расширен перечень ОС, подпадающих под вычет

Сейчас инвестиционный вычет можно применять в отношении основных средств, отнесенных к третьей-седьмой амортизационным группам. С января 2020 года под вычет подпадут также ОС из восьмой, девятой и десятой групп.

Исключение будет сделано в отношении зданий, сооружений и передаточных устройств из групп с восьмой по десятую. К таким объектам вычет по-прежнему не применим (новая редакция п. 4 ст. 286.1 НК РФ).

За регионами сохраняется право утвердить отдельные категории объектов, подпадающих, либо не подпадающих под инвестиционный вычет (подп. 4 п. 6 ст. 286.1 НК РФ).

Новшество для обособленных подразделений

По действующим правилам организация, которая решила воспользоваться правом на инвестиционный вычет, обязана применять его ко всем объектам из соответствующих амортизационных групп.

В 2020 году появится уточнение. Если у компании есть обособленные подразделения в разных регионах, то решение о вычете допустимо принимать для каждого региона в отдельности. Главное, чтобы это решение распространялось на все подразделения, которые находятся на территории данного субъекта РФ (новая редакция п. 8 ст. 286.1 НК РФ).

Поясним на примере. Допустим, у организации есть пять филиалов: два в одном субъекте РФ и три в другом. В обоих регионах приняты нормы об инвестиционном вычете. Руководство компании может решить, что для подразделений из первого региона вычет применяется, а для подразделений из второго региона — нет.

Уточнения для предельной величины инвестиционного вычета

Комментируемый закон оставляет в силе понятие предельной величины инвестиционного вычета. Этот лимит равен разнице двух величин.

Первая величина — это часть налога на прибыль, рассчитанного по ставке 20% и зачисляемого в бюджет субъекта РФ.

Вторая величина — это часть налога на прибыль, рассчитанного по ставке 5% (или другой ставке, принятой в регионе) и зачисляемого в бюджет субъекта РФ. Обе величины нужно определять без учета инвестиционного вычета.

Напомним, что такая премия составляет не более 10% (в отдельных случаях 30%) первоначальной стоимости ОС или затрат на его достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение или частичную ликвидацию.

Амортизационная премия не включается в первоначальную стоимость объекта, а списывается на текущие расходы (п. 9 ст. 258 НК РФ).

Ограничение суммы, на которую можно уменьшить часть налога

Если компания воспользовалась правом на инвестиционный вычет, она может уменьшить и платеж по налогу на прибыль, зачисляемый в федеральный бюджет.

В настоящее время разрешено относить на уменьшение этой части налога оставшиеся 10% расходов, включенных в первоначальную стоимость ОС.

Также на уменьшение допустимо отнести 10% затрат на реконструкцию, модернизацию, достройку, дооборудование и техническое перевооружение.

Начиная с 2020 года, вводится ограничение для случая, когда организация применяет инвестиционный вычет не ко всем ОС, а только к тем, которые находятся в определенных регионах. К уменьшению налога можно принимать сумму, которая не превышает лимит.

Чтобы его найти, нужно сначала вычислить прибыль, приходящуюся на данные подразделения. Затем эту прибыль нужно умножить на ставку, указанную в пункте 1 статьи 284 НК РФ (в большинстве случаев она равна 3%).

Полученная величина — это предельно допустимая сумма, на которую уменьшается платеж в федеральный бюджет.

Заполнить и сдать через интернет актуальную на сегодня декларацию по налогу на прибыль

Другие новшества, введенные комментируемым законом

Бесплатно сдать электронную отчетность во все контролирующие органы Обсудить на форуме В закладки Распечатать 17 845

17 845

Обсудить на форуме В закладки Распечатать 17 845

4 способа продать квартиру без уплаты налога

Если Вы недавно продали или только планируете продажу квартиры (или любого другого вида недвижимого имущества), Вы должны знать наверняка: придется ли Вам платить налог с продажи и если да, то сколько? И попадаете ли вы в список случаев, когда можно обойтись без уплаты налога?Проблема заключается в том, что нужно понять, не только подлежит ли налогообложению Ваша сделка купли-продажи, но если подлежит – то и произвести эти выплаты. Если этого не сделать, то последуют значительные штрафные санкции, поскольку, как мы все помним, «незнание закона не освобождает от ответственности».

Однако на каждое правило всегда приходятся исключения, и в случае с уплатой налога есть ряд моментов, когда можно оптимизировать или вовсе исключить эти затраты.

После прочтения этой статьи Вы сможете точно ответить, будет ли Ваша сделка купли-продажи облагаться налогом на прибыль. К тому же на основе этих данных, Вы сможете самостоятельно вычислить, какая сумма подлежит уплате в казну, а также что можно сделать для того, чтобы уменьшить или не платить налог

Для многих людей ключевым вопросом при продаже недвижимости становится не только предполагаемая прибыль с продажи, но и вопрос: придется ли с этой сделки заплатить налог? Со стороны государства сделка купли-продажи рассматривается как получение прибыли продавцом и облагается немалым налогом, а именно по ставке 13%.

Основное правило в этом случае гласит: Платить налог нужно в том случае, когда с продажи жилья получена прибыль. То есть если Вы продали недвижимость дороже, чем ее приобретали, то нужно заплатить налог государству в виде 13% от сумм разницы.

Но нередко случаются ситуации, в которых продавец освобождается от уплаты налога.

Большой срок владения недвижимостью

Если вы владеете недвижимостью достаточно долгий срок, то можно не платить налог. В цифрах, это владение недвижимостью более 5 лет, если недвижимость была приобретена в собственность после 01.01.2016, и более 3 лет, если собственность была получена до этой даты. Ключевым моментом тут является именно факт получения собственности, а не договор купли-продажи.

Например, в случае покупки недвижимости в рамках долевого участия, разница между договором долевого участия и получением собственности может достигать нескольких лет.

«Льготный» срок владения недвижимостью, а именно 3 года для освобождения от уплаты налога, подходит также в случаях, когда недвижимость переходит от одного лица к другому, но не посредством купли-продажи.

1. процесс дарения или наследования среди родственников
2. процесс приватизации
3. пожизненная рента с иждивенцем.

Все описанные ситуации являются не столь распространенными на рынке, однако не стоит о них забывать. Важно также, что при владении имуществом менее предельно допустимого срока (3 или 5 лет) обязательно необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в независимости от уплаты налога.

С продажи недвижимости не получена прибыль

Бывает так, что жилье продается дешевле или за такую же стоимость, что и приобреталось ранее. Тогда с этой сделки продавец не получает никакую прибыль. Для того чтобы понять – получена прибыль или нет, нужно обратиться к расчетам.Для расчета используется достаточно простая формула:«цена продажи – цена покупки = прибыль»

Искусственное занижение цены продажи в договорах привело к новым правкам в законодательстве. Сейчас в расчет принимается также кадастровая стоимость объекта. А именно, берется наивысший показатель: коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья или цена продажи.

Для наглядности, давайте рассмотрим пример.

Иванов Вадим купил квартиру 01.01.2018 года за 3 млн. рублей. Продает он квартиру 02.01.2019 года также за 3 млн. рублей. То есть, 3 млн. рублей – 3 млн. рублей =0. Прибыли нет, соответственно, и налог платить не нужно.

Однако сейчас важно учитывать и кадастровую стоимость объекта.

Предположим, кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей. Тогда 5 млн*0,7 (3,5 млн.) – 3 млн. рублей (стоимость покупки) = 500 000 рублей. Это прибыль, которую Иванов Вадим получил от реализации этой квартиры. И от суммы 500 т.рублей он должен заплатить налог.

Налог в данном случае составит 65 т.рублей (500 000*0,13 = 65 000).
Если же кадастровая стоимость составляет 3 200 000 рублей, то коэффициент от кадастра (3,2 *07 = 2,24 млн. рублей) меньше, чем сумма продажи (3 млн.рублей), поэтому расчет становится таким же, как в первом случае 3 млн.

рублей – 3 млн. рублей =0.

При подсчёте не забывайте про коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья!

Имущественный вычет в размере 1 млн. рублей

Существует стандартный имущественный вычет на приобретение недвижимости в размере 1 млн. рублей. Такой «бонус» со стороны государства сделан для развития рынка недвижимости и уменьшения нагрузки на продавцов. Воспользоваться этим правом могут только граждане, которые осуществляют выплаты НДФЛ, неограниченное количество раз, но не более одного раза за отчетный налоговый период.

Рассмотрим на примере.

Налог с продажи квартиры. Новый закон 2020 года

Каждый собственник, который решил продать свои квадратные метры, обязательно должен помнить о том, что часть полученных средств ему возможно придется отдать государству. Какой размер налога с продажи квартиры для физических лиц установлен законом, и возможно ли избежать его уплаты, рассмотрим ниже.

Что такое налог

Следует отметить, что законодательство не содержит определения, что такое налог с продажи квартиры. Этот обязательный сбор относится к общей категории налогов на доходы граждан, которые подлежат уплате с зарплаты, с арендной платы, с полученных дивидендов, т.е. с любой прибыли.

Носителями таких обязательств могут быть:

• Налоговые резиденты РФ;
• Лица, которые не являются резидентами, но имеют доход в России;

Для признания резидентом лицо должно постоянно находиться в стране не меньше 183 дней в пределах года.  Исключение составляют кратковременные (до полугода) выезды заграницу, например, для получения лечения.

Ко второй категории могут относиться, как иностранцы, так и российские граждане, постоянно проживающие в другой стране.

Размер налога и порядок его начисления

Согласно налоговому закону (Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ), за реализацию недвижимости взимается 13 % от полученного дохода. Это стандартная налоговая ставка для граждан. Для тех, кто не проживает в стране длительное время, ее размер значительно выше – 30 %.

При этом сумма, которая облагается налогом, ставится в зависимость от двух факторов:

• От цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи;
• От кадастровой стоимости жилья.

Если квартира, которую собственник намеревается продать, была куплена, подарена или унаследована до 1 января 2016 года, налогом будет облагаться ее стоимость, которую продавец и покупатель укажут в соглашении.

Если реализуемое жилье было получено после указанного периода, особое внимание уделяется его кадастровой стоимости – рыночной цене объекта недвижимости, которую определяют специальные независимые  оценщики.

Здесь возможно два варианта:

• Начисление налога от суммы, оговоренной сторонами, если она превышает 70% кадастровой стоимости недвижимости;
• Hасчет налога от кадастровой стоимости квартиры, если цена по договору меньше ее 0,7 части.

Если оценочная стоимость жилища не была установлена, то налогооблагаемой базой будет являться его договорная цена.

Кто освобожден от уплаты налога

Можно ли не отдавать государству свои «кровные» после продажи квартиры? Этим вопросом задаются многие владельцы недвижимости.

С 2020 года по новому закону освобождается от налога и соответственно подачи декларации, собственник, владевший квартирой 3 и более лет. При условии, что это единственное жилье.

Следует отметить, что законодательство устанавливает некоторые послабления для продавцов не только от зависимости периода владения жилым помещением, но и способа его получения до продажи.

Если квартира находилась в собственности продавца 3 года, он может не платить налог на законных основаниях, если:

1. Недвижимость была приобретена им до 01.01.2016 г.;
2. При получении имущества в дар от родителей, братьев и сестер и других близких родственников;
3. При наследовании жилища;
4. Квартира была получена в результате приватизации;
5. Владение собственностью по договору пожизненной ренты;
6. Реализуемое жилье является единственным у продавца. Исключением является приобретение второй недвижимости за 90 суток до продажи первой.

Следует учитывать, что срок владения для исчисления налога с квартиры, полученной по наследству, начинает течь с даты смерти наследодателя с момента открытия наследства.

Имея только лишь долю в продаваемой квартире, ее собственник заплатит налог пропорционально своей части. Если, например, супруги решат реализовать совместно нажитую квартиру, то налог они обязаны оплатить в равных частях.

Следует обратить внимание, что указанные положения распространяются и на иностранных граждан и других нерезидентов.

Как законно уменьшить сумму налога

Если нет возможности ждать пока закончится предельный период владения имуществом, а платить налог не хочется, можно воспользоваться одним из способов законного уменьшения его размера.

Предусмотрено два варианта действий:

1. Использование фиксированного налогового вычета 1 млн. рублей при продаже жилого помещения;
2. Уменьшение суммы, которая подлежит обложению налогом, на размер фактически понесенных в связи с изначальным приобретением квартиры затрат.

В качестве таких расходов могут учитываться:

• Затраты на проведение ремонта или строительства, на приобретение необходимых материалов;
• Расходы на покупку жилья, в том числе проценты за пользование ипотечным кредитом;
• Оплата разработки технического паспорта или иной технической и проектной документации;
• Траты на проведение и подключение газа, воды, света и иных коммуникаций.

Все фактически произведённые затраты должны быть подтверждены документально.

Документы для налоговой инспекции

Обязательным условием для начисления налога с реализации жилой недвижимости является подача продавцом соответствующей декларации в налоговую службу. Документ оформляется в установленной форме и подается до конца апреля очередного года.

С образцом ее заполнения можно ознакомиться, а также получить бланк можно в любом территориальном налоговом отделении или скачать с официального сайта  специальную программу.  

К заполненной и подписанной декларации следует приложить:

• Документ, удостоверяющий личность продавца;
• Правоустанавливающие документы на проданное жилье;
• Соглашение о продаже;
• Документы, подтверждающие факт оплаты;
• Заявление о применении льготного вычета, если он будет применен;
• Справки, квитанции, чеки, фиксирующие расходы на приобретение квартиры.

Изучив полученные документы, сотрудники налоговой службы сформируют и предоставят квитанцию на уплату подоходного налога, который необходимо погасить до июля следующего за отчетным года.

Если после продажи декларация о полученном доходе не будет предоставлена, то налоговая вправе самостоятельно определять сумму, подлежащую оплате конкретным лицом.

Подать декларацию продавец должен обязательно, даже если он не обязан платить налог.

Что будет, если не платить

В случае намеренного уклонения от уплаты налога на полученный от продажи недвижимости доход можно быть уверенным в неотвратимости наказания. Налоговые службы тщательно следят за соблюдением законодательства и быстро выявят нарушения.

Налоговым законодательством предусмотрено наказание за неподачу или нарушение сроков подачи налоговой декларации.

В этом случае нарушитель заплатит 5% от суммы начисленного налога за каждый просроченный месяц. При этом минимальный размер денежного наказания – 1 тыс. рублей, максимальный —  30%.

При неоплате выданной квитанции или если продавец неправильно рассчитал налог и заплатил меньшую сумму, чем было необходимо, наказание будет составлять 20% от неоплаченной суммы, а если будет установлено, что он сделал это умышленно – 40%.

Если в казну государства не будет предоставлена существенная сумма налогов, то виновник может быть привлечен к уголовной ответственности.

Заключение

Таким образом, уплата налога с дохода, полученного за продажу собственного жилья, является обязанностью продавца. Однако в некоторых случаях собственник может быть от нее освобожден.