Аренда квартир самозанятые граждане

Сдавать квартиру в аренду и уменьшить налог до 4%

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
   
2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
   
4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

В чем отличия самозанятого от ип

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
2. Власти обещают более простую регистрацию.
3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Статус самозанятого обещает много преимуществ

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%).

А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев.

Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Чего нельзя при статусе самозанятого

1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире.

Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

1. Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
2. Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
3. Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
4. Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
5. Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
6. Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
7. При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей.

Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц.

Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами.

Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Рекомендация на данный момент:

1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
   
2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
   
4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры и нежилых помещений

Пришли перемены в популярный среди россиян бизнес – сдачу квартир в аренду. Если стоит такой вопрос: может ли самозанятый сдавать квартиру в наем, то эта статья для вас.

Считаются ли лица, сдающие в аренду жилую и нежилую площадь самозанятыми?

Законопроект, внесенный в Госдуму, обязует выплачивать налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду. Начиная с первого месяца 2019 года внедряется новейшая система, предполагающая вывод работающих на себя россиян из тени.

 Другими словами, люди у которых официально оформляется сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане.

 Они, согласно закону, зарегистрировавшись в ФНС, производят все платежи и рассчитываются с госбюджетом с помощью специального онлайн-приложения, работающего как касса.

Статус самозанятого гражданина предполагает:

• наличие определенного вида деятельности, которым дается право заниматься (сдача в аренду жилой площади);
• отсутствие необходимости ежегодно предоставлять налоговую отчетность;
• нет требования о наличии онлайн кассы.

Данный законопроект затрагивает Калужскую и Московскую область, Татарстан и Москву. Введен экспериментально сроком на 10 лет. Относится он непосредственно к самозанятым гражданам при сдаче жилья в аренду (квартира, дом, дача). Сдать квартиру в наем и параллельно иметь другие виды деятельности, теперь можно и без ИП. Но это затрагивает только 4 региона участвующим в пробном режиме.

Если физическое лицо сдает нежилое помещение, то оно не попадает под закон о самозанятых.

В этом случае необходимо оформление ИП по упрощенной схеме, освобождающее от НДФЛ.

Какие условия должны соблюдаться для получения легального дохода?

Налог для самозанятых граждан 2019 от аренды квартиры составляет 4% при сдаче физическим лицам, юридическим – 6%.

Условия для получения легального дохода от сдачи жилой площади:

• Вы проживаете в одном из указанных в законе регионе и являетесь гражданином РФ;
• у Вас отсутствуют наемные работники и статус индивидуального предпринимателя;
• доход за год не более 2.4 млн руб;
• необходимо составить и подать заявление в электронном виде на сайт ФНС в приложении “Мой налог”, в налоговую инспекцию приходить не нужно;
• после получения от налоговой службы уведомления, в силу вступает закон о самозанятых гражданах при сдаче квартир в аренду, вы гарантированно обладаете легальным доходом и выплачиваете налоги.

Возможен отказ в регистрации, при выявлении ошибок и несоответствий в документах?

Наличие кассового аппарата не требуется, чек формируется в приложении смартфона или компьютера после перевода вам денег за услугу. Электронный чек имеет такой же юридический статус, как и бумажный, он высылается на электронный почтовый ящик.

Что запрещено при статусе самозанятый:

• Вы не получите дохода при передаче квартиры в управление по доверенности;
• не допускается доход в натуральном виде. Только в денежном эквиваленте;
• не уменьшается доход в счет расходов, понесенных нанимателями жилья.

Считается ли продажа квартиры профессиональным доходом и каким налогом облагается данная операция?

Продажа жилья не частое явление у рядовых граждан, поэтому необходимо знание грамотного оформления правоотношений, в том числе и размера выплаты налогов в госказну.

Под профессиональным доходом подразумевают доход при отсутствии работодателя и наемных работников.

На вопрос можно ли сдавать квартиру как самозанятый, ответ – можно, если сумма доходов за год не больше 2.4 млн рублей, но продажа квартиры не попадает под НПД.

Здесь все по старой схеме – налог 13%, если владение жильем составляет менее 5 лет. То есть, при продаже квартиры, которая находится в вашей собственности более 5 лет, налогообложение отсутствует.

Так как закон о самозанятых гражданах и сдаче квартир в аренду новый и применяется пока в тестовом режиме, то говорить о выгоде или ее отсутствии рано, это покажет время. Но, оформить соответствующий статус и жить спокойно, оплачивая налог для самозанятых при сдаче квартиры в 4% вовсе не плохо. Однозначно, есть несколько плюсов при регистрации:

1. Для привлечения граждан в систему, каждому зарегистрировавшему предлагается 10000 рублей на счет, которыми можно воспользоваться в качестве оплаты налогов.
2. Арендодатели, размещающие свои объявления, могут отслеживаться налоговой инспекцией и также попасть на штрафные выплаты. В случае официальной регистрации, вам не грозит риск уголовной ответственности.
3. Самозанятые освобождаются от выплаты страховых, а перечисление в Пенсионный фонд осуществляются на добровольной основе.
4. Обычный налоговый вычет с данного вида доходов составляет 13%, налог для самозанятых граждан РФ в 2019 году на аренду квартиры – 4%. В итоге у вас легальный доход с низкой процентной ставкой.

Как стать самозанятым лицом Вы можете прочитать в нашей статье.

Самостоятельно считать налог не нужно, этим займется ФМС. Уведомления поступают по средствам мобильного приложения “Мой налог”. При сокрытии налогов ждет штраф самозанятых, составляющий от суммы 20% и 100% при повторном уличении невыплаты.

В случае отсутствия договора об аренде с жильцами, хозяин может даже лишиться своей жилплощади в результате мошеннических действий.

Самозанятые при аренде квартиры оформленной официально защищены законом, так как есть договор, в котором прописаны все условия съема.

В итоге, стоит ли арендодателю регистрироваться в качестве самозанятого, решать ему самому. Но стоит учесть, что новый закон не предусматривает никаких штрафов за несоблюдение условий в течение первого экспериментального года внедрения законопроекта, что поспособствует легализации данного вида бизнеса на рынке РФ.

Читайте последние новости про самозанятых 2019: «Новости о самозанятых гражданах»

Можно ли самозанятым сдавать квартиру в аренду и что для этого нужно сделать

Сдача жилья — отличный способ дополнительного заработка. Но эта тема более многогранна, нежели может показаться на первый взгляд и имеет несколько сложностей, которые рассмотрены далее.

Могут ли самозанятые сдавать квартиру?

С 1 января (2019 год) гражданин Российской Федерации (определённых, указанных законом, областей и городов) может сдавать жилье, согласно экспериментальной системе налоговой оплаты.

Сдача квартиры

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Да, уплачивая стандартный налог на профессиональный доход (НПД)!

Данный налог регламентируется законом Российской Федерации относительно самозанятого населения, где население выступает в роли физического лица или индивидуального предпринимателя.

Такие граждане обязываются не нанимать рабочую силу по договору (снижает вероятность неправовых отношений — сексуальное рабство, проституция, торговля людьми и прочие), вместе с тем — простая передача жилья в аренду возможна, и это находится в рамках действующего законодательства.

Обратите внимание! Основная цель НДП — гарант легализации коммерческой деятельности, с возможностью наполнения бюджета и с учётом трудового стажа для гражданина.

Трудовой стаж и вычет идут в пользу арендодателя, что снижает уровень коррупции в жилищно-коммунальном секторе экономики страны и позволяет иметь социальные гарантии. Также, это призвано повысить уровень комфорта при документообороте между арендодателем и съёмщиком жилья.

Действие экспериментального налога распространяется всего лишь в 4 территориальных зонах — это:

• город Москва;
• Московская область;
• Республика Татарстан;
• Калужская область.

Плюсы и минусы для арендодателя

Патент на сдачу квартиры и нежилых помещений в аренду

Главное и очевидное преимущество — возможность заниматься легальной деятельностью, без вероятности привлечения к правовой отвесности и получение доступа к защите юридических прав. Также, присутствует возможность и право на пенсию, согласно доходам, декларированных в ФНС.

К положительной стороне вопроса можно отнести и вариативность коммерческого сотрудничества со съёмщиком: жильё можно сдать на постоянной основе, так и на почасовую оплату — никаких ограничений нет.

Сдавать можно на долгий срок и посуточно

Негативная сторона — невозможность получения прибыли при передаче квартиры в доверительное управление — данные действия запрещены как такие, которые противоречат режиму экспериментального налогообложения.

Самозанятость здесь выступает, скорее, основой для мелкого предпринимательства, а не для профессиональных рантье.

Как оформиться для сдачи квартиры?

Самозанятые сдача квартиры в аренду возможна при условиях:

• Отсутствие нанятого сотрудника;
• Нет конфликта интересов, относительного налоговых режимов (например, НПД и другие, параллельные режимы, которые исключают друг друга, согласно налоговому кодексу);
• Налог на профессиональный доход возможен только от годовой суммы прибыли в 2.4 миллиона рублей (около 200 тысяч в месяц за аренду квартиры);
• Квартира находится в полной собственности арендодателя.

Может ли ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры и как это сделать

При соблюдении этих условий, владелец квартиры может оформить экспериментальный налог на подоходный доход в отделении территориального округа.

Для этого необходимо подать официальное обращение (образец будет предоставлен на месте), собрав всю необходимую документацию, которая потребуется в Вашем индивидуальном случае — сотрудник налоговой инспекции ознакомит с персональным списком документов и предоставит время для сбора данных в ФНС (Федеральная налоговая служба).

Также, зарегистрироваться можно в официальном приложении «Мой Налог». Необходимо выполнить переход в Личный кабинет, а после предоставить:

• Сканер паспортных данных;
• Подтвердить заявление;
• Прикрепить фотографию, в указанном формате.

После этого Вам придут дальнейшие инструкции или (всё индивидуально) процесс регистрации будет завершён.

Обратите внимание! Важное условие: арендодатель самозанятый может сдавать исключительно недвижимость, находящуюся у него в собственности. Иные действия (повторная сдача) караются и регулируются, в данном случае, законом о мошенничестве.

Сколько налогов нужно платить?

Сдавать квартиру как самозанятый гражданин можно с различными вариациями уплаты налогов — это:

• 4% (физическое лицо);
• 6% (Индивидуальный предприниматель, юридическое лицо).

Сбербанк и самозанятые граждане — как зарегистрироваться

Сдать квартиру можно с налогом в 3%, если до этого был уплачен налоговый вычет в сумме 10 000 рублей, который предусматривается в рамках экспериментальной программы налогообложения.

Обратите внимание! Данный вычет изымается единожды и позволяет снизить налоговую ставку на указанный в ФНС период времени. После его окончания, предоставляется возможность продлить льготный период.

Самозанятые аренда квартир и их налогообложение рассчитывается по экспериментальной программе, что позволяет корректировать суммы и процентные ставки — данные актуальны на момент написания статьи. Для дополнительной информации рекомендуется обратиться в ФНС.

Как и в какой срок оплачивать налог?

Сдача квартиры самозанятый человек должен оплатить налог не позднее 25 числа следующего месяца, после получения налоговой квитанции из налоговой. Квитанции могут присылаться по почте или через смартфон приложение. В подтверждение их получения, гражданину будет выслан индивидуальных код подтверждения или будет предложена цифровая аутентификация через мобильное приложение.

Налоги для квартиры

Самостоятельный (без коммерческих указаний извне), самозанятый арендодатель после платежа должен сохранить чек об оплате, что позволит минимизировать взаимодействие с налоговыми службами и позволит иметь доказательства уплаты (необходимо в спорных ситуациях)

Важно: на сегодняшний день предусматривается ежеквартальная система уплаты, — необходимо оплачивать 4 раза в год — каждый коммерческий квартал. Вместе с тем, законом нет запрета учащать оплату (например, это можно делать ежемесячно, с выполнением всей процедуры оплаты)

Снимать жильё может как государственный служащий, так и гражданское лицо — для отчётности в налоговую службу это не имеет значения — нет необходимости для уточнения дополнительных персональных данных съёмщика, достаточно простого гражданского договора об аренде жилого помещения.

Договор

Как видно, законодательство имеет вектор на снижение коррупционной составляющий в данном сегменте бизнеса, при этом — стремится учесть интересы государственной казны и арендодателя со съёмщиком, что позволит иметь более благоприятный уровень жизни, иметь социальные гарантии для всех типов граждан Российской Федерации!

Самозанятые граждане и сдача квартиры в аренду

Уже с 1 января 2019 года вступил в действие новый закон о самозянятых, который был утвержден и подписан В. В. Путиным 27 ноября 2018 года.

Согласно ему в четырех экспериментальных регионах Российской Федерации (Москва и МО, Татарстан, Калужская область) жители, которые подпадают под определение самозанятого гражданина, обязаны встать на учет в налоговых органах и начать применять специальный налоговый режим, то есть начать платить налог на профессиональный доход.

Это касается лиц, которые оказывают услуги населению (физическим или юридическим лицам), продают собственноручно приготовленные товары или выращенную на своем участке продукцию, а также самозанятых граждан, которые сдают в аренду квартиры и другое жилье.

Содержимое страницы

Бизнес на аренде жилья

Заработок на аренде жилья – это выгодный бизнес, который может приносить неплохую прибыль. В этой нише можно зарабатывать следующим образом:

• Можно сдать свое жилье.
• Можно снимать помещения в субаренду и зарабатывать на разнице в цене съема и сдачи (некоторые предприимчивые люди заключают договор аренды по одной цене, а сами сдают по более высокой цене, получая прибыль).
• Переоборудовать квартиры на первых этажах под офисы и помещения, сдавать их в аренду бизнесменам (цена аренды выше, чем на квартиры).

Кто-то просто сдает свое жилье, получая дополнительный доход, а кто-то целенаправленно занимается таким бизнесом, инвестируя в недвижимость и окупая ее путем сдачи в наем.

Законодательная база вопроса

В законодательстве РФ нет официального понятия «легальная сдача квартиры в аренду» и в этой сфере достаточно много непонятных моментов. Всегда собственники сдавали свои квартиры, а те, кто работают с чужим жильем, оформляли ИП. Есть и те, кто на правах субаренды сдает квартиры без какой-либо регистрации, но это уже явное нарушение законов.

Ну а по поводу тех, кто сдает свою недвижимость, возникает справедливый вопрос, почему они должны отдавать какие-то деньги кому-то ни было, ведь это их частная собственность.

ВАЖНО! По закону любые граждане с полученных за сдачу в наем жилья денег должны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Поэтому новая система налогообложения пойдет только на пользу, ведь здесь ставки значительно ниже.

Согласно Налоговому кодексу РФ, граждане, самозанятые в сфере аренды, обязаны каждый год декларировать доходы, сдавать отчет в налоговую и платить налоги. Но на практике этого практически никто не делает.

До сих пор налоговики и правительство достаточно лояльно относились к такому положению вещей, но в последнее время просматривается явная тенденция к увеличению оборота денег в этой сфере: множество граждан предпочитают зарабатывать на жизнь пассивным методом, покупая и сдавая в аренду жилье.

Да и в других сферах сильно возросло количество людей, которые получают неофициальную прибыль.

Поэтому еще в 2016 году в Госдуме были озвучены предложения по выводу из тени «нелегального домашнего бизнеса». За два года разработали законопроект и приняли закон о самозанятых, который уже с 1 января 2019 года вступил в силу.

Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

Граждане, сдающие в аренду жилые и нежилые помещения, попали под понятие самозанятых согласно новому законодательству – они не имеют работодателя, наемного штата и лично оказывают услуги населению.

Форма деятельности

Если у вас крупный бизнес, связанный с арендой, и у вас есть официально трудоустроенный персонал (горничные, администраторы, водители) – то вы не подпадаете под категорию самозанятых граждан. В данном случае лучше оформить ИП.

ВАЖНО! Некоторые индивидуальные предприниматели при условии соответствия требованиям смогут применять специальный режим налогообложения, подав соответствующее уведомление в налоговые органы.

На данный момент остается открытым вопрос, как быть официально работающим людям, которые имеют в собственности дополнительную недвижимость и сдают его в аренду. Уплата налога на прибыль останется на совести арендодателей, поскольку внимание налоговиков и госорганов сейчас приковано именно к тем, кто сдает в аренду помещения, больше нигде не работая.

ВАЖНО! Закон пока действует на территории 4 регионов, где проводится эксперимент. Остальные регионы могут присоединиться при успешной тенденции с 2020 года.

В качестве самозанятого гражданина сдающим в аренду жилье можно будет зарегистрироваться при условии:

• Нет работодателя.
• Нет работников.
• Доход не превышает 2,4 млн. руб. в год.
• Недвижимость находится на определенной территории России: Москвы, Московской области, Калужской области, республики Татарстан.

ВАЖНО! Жителям остальных регионов пока предлагается добровольно сдавать ежегодную декларацию о доходах и платить налог с прибыли в размере 13%. Это будет законная деятельность.

Ставка налога на профессиональный доход

С 1 января 2019 года, все, кто сдает жилье на территории указанных четырех экспериментальных регионов, обязаны платить налоги в следующих размерах:

• 4%, если жилье сдается физическим лицам.
• 6%, если жилье сдается юридическим лицам и организациям.

Пример теоретического расчета. Если вы сдаете свою однокомнатную квартиру за 15 000 рублей в месяц, то платите налог 600 руб. в месяц. В год сумма составит 7200 руб. Если вы сдаете две двухкомнатные квартиры по 30 000, получая ежемесячный доход в 60 000 рублей, будете в казну отчислять ежемесячно 2400, в год сумма окажется уже 28800 рублей.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Бизнес, связанный со сдачей жилья в аренду, является нестабильным, то есть прибыль в разные месяцы может быть разной.

Сумма налогов будет разной, поскольку она зависит от нескольких факторов:

• Взаимодействия с физическим или юридическим лицом.
• Суммы полученной прибыли.
• Наличия неисчерпанного лимита налоговой льготы в виде вычета.

Налоговый вычет

Для каждого плательщика налога на профессиональный доход предусмотрена льгота в виде вычета, которую предлагает государство в поддержку в целях снижения налоговой нагрузки на первых порах проведения эксперимента. В рамках льготы предлагается снижать ставку налогообложения на 1% и 2% для самозанятых, работающих с физлицами и организациями соответственно. Лимит льготы составляет 10 000 рублей.

Это означает, что данная сумма будет исчерпываться постепенно, каждый месяц. До ее исчерпания самозанятые смогут платить налог по ставке до 3 и 4% соответственно. Когда полная сумму будет вычтена, гражданин вернется к стандартной схеме налогообложения по специальной схеме.

Пример расчета и выгоды. Если гражданин сдает свою квартиру в Москве за 40 000 в месяц, он должен каждый месяц платить налог в размере 1600 рублей. Если пользоваться правом вычета, то ставка будет снижена до 3%, и он каждый месяц будет платить 1200 рублей.

На 400 рублей налог уменьшился, эти 400 вычтут со льготных 10 000 рублей. Если предположить, что заработок стабилен, то эти 10 000 рублей будут исчерпаны в течение 25 месяцев, что составляет почти 2 года.

Таким образом, гражданин первые два года будет платить налог 3% вместо 4%.

Порядок исчисления и уплаты налогов

Для самозанятых граждан разработано новое приложение «Мой налог», с помощью которого они смогут:

• Встать на учет или сняться с учета в режиме онлайн без посещения ИФНС.
• Взаимодействовать с налоговыми службами удаленно (отправлять финансовую отчетность и получать информацию о налогах).
• Взаимодействовать с клиентами (отправлять чеки на их электронные адреса, сканировать QR-коды и т. д.).
• Оплачивать начисленные налоги.

За налоговый период будет приниматься один календарный месяц. Не позднее 25 числа следующего месяца гражданин обязан заплатить налог за предыдущий период.

Налоговые органы самостоятельно исчисляют сумму и уведомляют через приложение. Расчет происходит на основании:

• Отправленных данных о полученной прибыли.
• Ставки налогообложения (при совершении операций принимающая сторона в приложении указывает, от кого приняты средства – физического или юридического лица).
• Наличия права на налоговый вычет (учитывается автоматически).

Сумма к уплате должна быть прислана налогоплательщику не позднее 12 числа следующего за налоговым периодом месяца. К примеру, сумму за январь ФНС присылает в приложении до 12 февраля, а налогоплательщик оплачивает ее до 25 февраля.

Оплачивать удобно, привязав банковскую карту к приложению, откуда можно произвести операцию в один клик. Также можно написать в свой банк заявление на поручение, чтобы налоговая через банк списывала деньги с вашего счета.

ВАЖНО! Страховые взносы в ОМС будут оплачиваться отдельно. В ПФР можно платить по желанию, чтобы увеличить накопительную часть пенсии.

При аренде и сдаче в наем жилья есть такие нюансы, как оплата коммунальных услуг, оплата найма по договоренности с хозяевами в виде исполнения каких-либо работ по ремонту или покупки мебели и техники. К примеру, арендатор покупает в текущем месяце диван за 20 000 рублей, а за аренду доплачивает только 10 000 рублей (ежемесячная стоимость найма – 30 000 рублей.).

В будущем этот диван остается у хозяина квартиры. Или жильцы производят ремонт квартиры за свой счет, не оплачивая арендную сумму в течение нескольких месяцев. Как в таких случаях оформлять и отображать полученную прибыль в приложении, пока неясно.

Но по логике, у налогоплательщика есть возможность лично вводить суммы в приложение, которые будут отображаться в качестве налогооблагаемой базы.

Пока данный момент не отрегулирован так же, как не отрегулирован механизм проверки достоверности отправляемых самозанятыми гражданами сведений о своей финансовой деятельности. Но система штрафов за сокрытие доходов уже разработана. В основном она касается невыдачи чеков покупателям:

• Самозанятого оштрафуют на 20% полученной суммы, но не менее 1000 рублей, если обнаружится нарушение впервые.
• Предпринимателя оштрафуют на 100% полученной суммы, но не менее 5000 рублей, если подобное нарушение выявлено повторно в течение полугодия после первого штрафа.



Таким образом, с начала 2019 года сдача в аренду любых помещений самозанятыми гражданами подпадает под критерии применения специального налогового режима, они будут платить налоги на полученную прибыль в размере 4 и 6% (3 и 4% – с учетом вычета). В других регионах арендодателям, желающим вести законную деятельность, пока необходимо декларировать доходы и платить налог с прибыли 13% или оформить ИП по УСН, при применении которого можно платить в казну 6% с прибыли.

Налог на самозанятых граждан 2019 с аренды квартиры

Вначале этого года в качестве эксперимента для жителей четырех областей России приняли закон о налогообложении профессиональной деятельности граждан — самозанятых.

Главной целью создания эксперимента стало выявление граждан, которые ведут свою трудовую деятельность вне правового поля. Закон о самозанятых вызвал у населения страны интерес.

Согласно нововведению, самозанятый — это физическое лицо, самостоятельная трудовая деятельность которого направлена на реализацию собственного производства товаров и оказание услуг юридическим и физическим лицам.

Самозанятый гражданин может быть ИП, но не иметь в своем подчинении работников, с которыми заключил трудовой договор. Чтобы уплачивать налог по льготной ставке, нужно пройти регистрацию самозанятым в одном из четырех субъектов-участников эксперимента и не иметь сотрудников. Закон распространяется на граждан РФ и членов ЕАЭС.

Сдача в аренду жилой недвижимости

Сдача в аренду или наем жилой недвижимости попадает под действие нововведения, об этом свидетельствует статья 6 часть 1 Федерального Закона №422 от 27.11.2018.

Налоговая ставка для самозанятого будет зависеть от того, с кем ведется трудовая деятельность. Сотрудничество с физическими лицами подразумевает отчисление 4% от личного дохода, а с юридическими лицами — 6%. Учет всех налоговых ставок и начисление налога ведется автоматически ФНС. Чтобы расчеты проводились безошибочно, нужно формировать чек по каждому поступлению денежных средств.

В жизни это будет выглядеть так: самозанятый каждый месяц получает 20 000 рублей от клиентов за сдачу в аренду квартиры.

В момент оплаты арендодателю необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек, указать в нем сумму полученного дохода от аренды квартиры и отправить данные в ФНС.

Чек необходимо распечатать или выслать арендатору в электронном варианте с помощью SMS, e-mail или QR-кода. Платежи можно принимать как на карту, так и наличными.

Самозанятые арендодатели могут использовать личный счет для получения денег от сдачи в аренду своей недвижимости. Но иногда банки блокируют личные карты из-за подозрительных поступлений на счет граждан.

Чтобы карта не попала под подозрение банковских программ, лучше открыть отдельный счет для ведения бизнеса. В дальнейшем счет можно использовать для уплаты НПД.

Подобрать банк

ИП воспользоваться личным счетом для ведения бизнеса не сможет. Таким гражданам необходимо открывать расчетный счет.

Часто владельцы квартир размещают в интернете объявления о сдаче своей жилой недвижимости в аренду. С этого года такие объявления слишком рискованны для граждан, которые не зарегистрировали свой доход от аренды. Так как за подобной рекламой может последовать протокол, а затем — штраф.

Сдача в аренду квартир в нескольких регионах России

С 2019 года самозанятые граждане сдают в аренду квартиры по льготному налогу. Возник вопрос, что делать тем, кто сдает в аренду жилую недвижимость в нескольких регионах России. В ФНС откликнулись на вопрос от налогоплательщиков, опубликовав на своем сайте пояснительное письмо № СД-4-3/3012 от 21.02.2019.

Из письма становится ясно, что самозанятый может вести трудовую деятельность в нескольких регионах одновременно. При этом регистрироваться в двух городах не нужно. Например: гражданин России сдает квартиру в Москве и Ростове-на-Дону.

Для регистрации в качестве самозанятого ему необходимо выбрать только столицу, так как Москва — один из регионов-участников экспериментального законопроекта.

Тогда в отношении всех доходов от сдачи квартир в аренду, можно будет уплачивать льготный налог.

Также не стоит забывать, что максимальный годовой доход самозанятого на НПД не должен превышать 2,4 миллиона рублей или 200 000 рублей в месяц. Если доход будет превышать максимально разрешенный — гражданин потеряет статус самозанятого.

Самозанятые: законна ли сдача в аренду нежилого помещения

Покупка нежилой недвижимости — один из способов вложения денег. Покупая магазин или бар, человек инвестирует свои деньги для получения прибыли от сдачи в аренду в дальнейшем. Но позволяет ли новый закон сдавать в аренду нежилое помещение самозанятым?

В соответствии со статьей пункта 6 части 2.3 Федерального Закона № 422 от 27.11.2018 объектом налогообложения не признаются доходы от аренды на недвижимое имущество, за исключением аренды жилых помещений. Это значит, что сдавать в аренду нежилое помещение самозанятым на НПД — недопустимо.

Снижение суммы налога от дохода на покрытие убытков нововведением не предусмотрено. Амортизационные расходы покрывать придется своими силами.

Совмещение самозанятости и работы по найму

Самозанятых граждан освободили от уплаты НДФЛ, а самозанятых ИП — от НДС. Таким образом, когда будет формироваться пенсия, период работы в статусе самозанятого на НПД не засчитают. Допускается совмещать работу по найму и самозанятого.

К примеру, можно работать в банке, отчисляя подоходный налог, и сдавать в аренду квартиру, уплачивая налог по льготной ставке 4%. Заработная плата, которую самозанятый получает в рамках трудовых отношений, не попадает под действие НПД, и налог с нее уплачивать не нужно. НДФЛ за самозанятого платит работодатель, с которым заключен трудовой договор.

Кроме того, можно перечислять добровольные взносы в Пенсионный фонд или воспользоваться специальной пенсионной программой в Сбербанк. Уплачивать взнос на формирование пенсии можно с личного счета в банке.

Перейдите на сайт Сбербанка, чтобы открыть счёт